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楼市去库存!41城或暂停供地,南宁何去何从?且看这些数据

来源:住朋网作者:2024-05-07 17:00反馈/举报

今年上层的4.30会议传递房地产发展新动向,我们可以简单地归结为10个字:重申保交楼,强化去库存。可以明确的是去库存是当前房地产重中之重。

与此同时,自然资源部发文明确,商品住宅去化周期超36个月的城市,应暂停宅地供应。
 
去库存成为当前楼市的主旋律,大家*关心的自然是南宁楼市情况,库存量如何?是否会停止供地?


去库存成为楼市主旋律 商品住宅进入品质为王时代   

 

据新华社消息,中共中央政治局4月30日召开会议。会议继续将房地产作为“防风险”的重要领域之一。会议强调,要持续防范化解重点领域风险。继续坚持因城施策,压实地方政府、房地产企业、金融机构各方责任,切实做好保交房工作,保障购房人合法权益。
 
此次政治局会议还强调,要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待,统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施,抓紧构建房地产发展新模式,促进房地产高质量发展。
 
可以看到,因城施策和保交房,近年来的保留节目;消化存量房产和优化增量住房才是此次会议的重中之重。
 
所谓“消化存量房产+优化增量住房”,其实就是楼市去库存。前半句的我们可以理解为,要出台更多的楼市政策,鼓励大家自愿买房;后半名则是从源头减少供应量,而不是一边去库存,一边增加库存,只有这样才能促进楼市的平稳健康发展。

先来看消化存量房产,简单来说就是要去库存。
 
根据**统计局公布的数据显示,截至2024年3月,全国商品房待售面积74833万㎡,同比增长15.6%。其中,住宅待售面积39458万㎡,同比增长23.9%。
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前3月全国房地产开发和销售情况©**统计局 
全国商品房待售面积已经连续三个月超过2015年历史高位(71853万㎡)。这次明确提出要去库存,就是因为当下全国商品房库存,已创下历史新高。
 
再看看,优化增量住房。如何优化?两方面着手,一是减少市场开发规模,在旧库存未去化之前,不会大批量开发;二是建市场需要的好房子,好房子并没有统一的标准,需要多研究市场新变化、新需求,盖出来的房子不仅能住,还要住得好。
 
以前,为了满足市场所需,建了高容积率、高密度的低质房子。但现在,市场已进入改善时代,大家需要的是低密度、大平层、合院等,住得舒服的改善型房源。
 
这一点,南宁也在积极落实。
 
不知道大家发现没,去年开始,南宁供应的宅地,除部分旧城改项目外,容积率基本已降至3.0左右。
 
比如,去年12月北投产城集团拿下的南宁5个地块(包括已公布案名的北投上境、北投云朗),容积率大都在3.0左右,**的是2.8。
 
还有今年成交的南宁永鑫达GC2024-003地块及邦泰集团GC2024-011地块,容积率不超3.1。其中,邦泰集团GC2024-011地块容积率2.5以下。

不仅如此,4月19日,南宁市自然资源局发布了《关于优化**管控要求促进住宅品质提升的若干措施》,明确住宅要完善公建化标准,试行空中花园住宅即第四代住宅
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这些,可以看作是降低容积率,提高居住品质,优化增量的方式。

 

可以预见,未来南宁商品房市场也会逐步迈向品质时代。


去化超36个月停止供地 南宁楼市具体情况如何

几乎同期,即4.30会议前**,自然资源部办公厅《关于做好2024年住宅用地供应有关工作的通知》。

 
《通知》要求,合理控制新增商品住宅用地供应。商品住宅去化周期超过36个月的城市,应暂停新增商品住宅用地出让,同时下大力气盘活存量,直至商品住宅去化周期降至36个月以下。

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另外,商品住宅去化周期在18个月(不含)-36个月之间的城市,要按照“盘活多少、供应多少”的原则,根据本年度内盘活的存量商品住宅用地面积(包括竣工和收回)动态,确定其新出让的商品住宅用地面积上限。

 
这与4.30会议提到的“消化存量+优化增量”是一脉相承的。
 
不过,实际上自然资源部并未直接公布去化周期超36个月的城市名单。而网上流传的41个城市援引易居研究院截至3月份的数据。
 
但很多业内人士对该数据有不同的看法。众所周知,库存是指没有销售出去的房屋,包括“在建未售”和“建好未售”的房子。因此,我们可以将库存分为广义和狭义两类。
 
狭义的库存是指“已建未售/待售”的房屋,而广义的库存则是指“已建未售/待售”加上“在建未售”的房屋。
 
理解库存之后,我们再看看去化周期。其实计算方式很简单,去化周期(月)=新建商品住宅库存量/*近一段时间(月)新建商品住宅成交面积的平均值
 
但是,自然资源部未明确是按照狭义库存还是广义库存来算,且对于*近一段时间的平均值也未明确是到底是按年、按半年、按季度、按月来计算。
 
因此,在库存面积、计算时间存在争议的情况下,计算出的去化周期自然会有差别。这也就为什么,每个机构的统计数据存在差异。
 

根据上海易居研究院数据统计,截至3月份,全国百城新建商品住宅库存去化周期即存销比为25.3个月。在百城样本城市中,有41个城市去化周期超过36个月,多为三四线城市。显然,南宁并未列入41个城市名单中。

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按照克而瑞地产研究数据,截至今年3月,30个重点监测城市中新建商品房去化周期超36个月的有北京、深圳、武汉、长春、南京、珠海、南宁、东莞、常州、无锡、福州、厦门、嘉兴等13个城市。

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其中,南宁新建商品住宅库存量达667万㎡,去化周期约39.2个月,已超“红线”。

 
另外,克而瑞地产研究发布**数据显示,截至4月底,南宁新建商品住宅库存量683万㎡,去化周期达44.6个月。可以看到,南宁的去化速度变慢,去化周期拉长。

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广西中原研究中心给出的数据,又存在一定的差异。

 
截至3月底,南宁商品住宅库存量730万㎡,库存套数约6.55万套,去化周期约为25个月。
 
此外,近日南宁自然资源局公布的南宁市市本级存量住宅用地信息(2024年第二季度)显示,存量住宅项目总计有530个,总面积约2175公顷(折合32624亩)。
 
其中,未申报开工面积为268.75486公顷(折合约4031.3229 亩),合计79个,已开工未申报竣工面积1906.151867公顷(折合约28592.278005亩),合计451个。

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从数据上可以判断,南宁商品住宅的库存量确实承压。但,是否会暂停供地,得看去化周期统计维度,如果是按照易居研究院、广西中原研究中心计算维度,南宁未踩“红线”;如果以克而瑞地产研究计算维度,则已超36个月的红线


南宁已在源头减少供应 截至目前今年仅成交2宗宅地 

不过,可以确定的是,今年以来南宁着力去库存,出台各项购房政策,**购买力。

 
与此同时,今年以来,南宁缩减土地供应,从源头上减少土地的供应。
 
数据显示,南宁市本级2024年度国有建设用地供应计划总量约为26865亩(约1791公顷),较去年减少了8182亩,减少幅度达23.35%。其中经营性用地计划供应8000亩,创10年来新低。

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根据披露,2024年南宁商品住宅用地计划供应2500亩,虽说只与去年2600亩减少了100亩,但同样创10年来新低。

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从实际的供地情况来看,今年1-4月,南宁仅成交了2宗涉宅用地,即今年2月23日广西南宁永鑫达房地产开发有限公司摘下的19亩GC2024-003地块和3月29日邦泰集团摘得的高坡岭路西侧GC2024-011地块。其中,1月、4月,住宅用地0供应、0成交。

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虽说,截至4月25日,南宁发布了7宗涉宅用地,共计约274亩。但是,这批土地主要为保障城中村改造的项目用地。

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截至发稿时,5月未见南宁上架住宅用地。有业内人士认为,住宅用地供应量减少,意味着未来南宁住宅供应将减少,或将形成房价向上涨。


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责任编辑:黄金梅
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