龙湖从2003年就对TOD模式高度关注，并着手打造TOD项目，重庆“北城天街”就是*初的尝试。此后，龙湖TOD领域的建设步伐一直持续。2014年，地铁上盖的北京龙湖·长楹天街开业，成为北京东部**商业体。2018年，龙湖开始建设国内**高铁TOD综合体，在重庆沙坪坝高铁站上架起一座双子塔和一个约21万平方米的购物中心，并在2020年****开业，就连央视，也在年内接连打卡了三次。

作为深耕国内TOD领域的“领头羊”，历经十余年打磨，龙湖如今在TOD开发运营上的优势显而易见。但比起高铁穿楼的景色，很多人会问，到底什么是TOD？TOD能给我们带来什么？

｜重庆龙湖光年高铁穿楼景象

TOD的全称是TransitOrientedDevelopment，即以公共交通为导向的发展模式。这种发展模式并不是我们通常简单理解的地铁上盖综合体，而是一种城市发展理念。

我们常说的TOD综合开发项目，一般是以公共交通站为中心，按照站点周边500-800米半径，划定一个高混合、高密度且适合步行的TOD综合开发区域，并在这个开发区域内进行开发的项目。 

而一个真正的TOD项目，并不是因为位置邻近轨道站点便能称之为TOD项目。真正的TOD项目，要考量除了建筑、设施本身外，更重要的是要做到“以人为本“。以人为核心，考量的是人居住、工作、生活、娱乐于此的”安全、舒适、高效“等多方面需求。在实现空间增值的同时，真正能缩短人们用于出行的时间距离，从而实现整个社会效率的提升。

｜海口龙湖光年TOD项目

随着网络化、高流动时代的到来，轨道交通已成为助推大城市、特大城市及城市群转型升级的“利器”。TOD模式强调多功能的空间互换，追求多功能的设计和设施高效利用，实现商业、办公、居住、休闲、娱乐为一体，满足人们对生活和环境多元化、多样性的追求。TOD模式将为一座城市带来前所未有、源源不断的动力，推动城市不断迈到更高的能级。

01、光年项目是龙湖TOD+天街战略**样本

近20年的坚持，71个TOD项目投入，造就了龙湖目前行业数一数二的地位。2020年，中国城市公共交通协会与中国房地产业协会共同组织编制《城市轨道TOD综合开发项目通用技术规范》及《城市轨道TOD综合开发项目评价标准》于9月29日正式发布，这是中国**TOD团体标准。而龙湖，是**参与编制的开发企业。

熟悉龙湖商业的人都知道，每一个商业项目，从土地获取到开始招商前，龙湖都会耗费大量的人力财力，去找到这个项目的独有定位——从细分区域客群需求、到竞品研究、再到品牌落位，会有一个非常系统的脚本，也可以解读为该产品独有的IP属性。

说到这里，我们不得不着重提到龙湖重仓海南的TOD+天街战略**样本——海口龙湖光年项目。

2020年，全球**自贸港时代全面开启，零关税、低税率、金融创新等利好兑现。龙湖乘势自贸港时代机遇，择址于此，秉承“善著城市未来”的使命，以TOD开发运营者身份，以创新的设计，超前的开发理念，聚合人潮、交通等优势，以商业地标完成海南商业市场从0-1的破局，补齐海南商业空白，迭代城市格局，与海南共谋发展。

｜海口龙湖光年意向图

02、龙湖光年将成为自贸港下一个投资热点

目前我们已知的是，整个海南TOD项目是比较少的，而龙湖在海口城西站打造的**超80万方TOD综合体——龙湖光年，无疑是其中的领头羊之一。随着自贸港蓬勃发展，TOD+龙湖天街的商业模式，也势必将为自贸港的经济活力和经济效率带来巨大的商业边际效应。

｜海口龙湖光年意向图

实际上，从2000年全国首座龙湖天街开始，21年间，龙湖商业已在全国28个城市，落地60座天街。尤其*近两年，其更以每年至少10座天街的速度，持续奔跑。

龙湖一直以来深耕商业空间运营，打造IP汇聚的城市“欢乐入口”，赋予每一座天街独特的IP属性，并不断创造内容、迭代内容，吸引消费者沉浸在天街营造的故事场景中。遵循“一街一剧本”的原则，以叠品化、智能化、IP化、效率化等运营法则，营造匹配各自目标客群的场景，与消费者建立情感连接，从而为项目赋值、为城市赋能。

而作为国内首屈一指的超级商业IP，龙湖天街也始终坚定聚焦一二线高量级城市，并凭借卓越的运营能力，赢得了“一座天街，焕新一座城”的美誉。

其中*经典的要数重庆龙湖·时代天街，商业体量达60万方，叠加约120万㎡中央商务区，集结了近1200多个商家，是亚洲**超级购物中心之一。2012年开业三天客流量45万人次，营业额4000万， 创造西南地区购物中心开业的新纪录。因为时代天街，让重庆这座中心城市拥有了和国际潮流生活接轨的能力，变得更加时尚、更有活力。

｜重庆时代天街 

而其中TOD+天街的独特模式，更是以强大的商业运营能力，带动了区域商业一次次升级。

以北京为例，当时商圈的分布与城市的环状分布紧密相关，越往外环走，商圈的密集程度越低，长楹天街所在的常营板块位于北京东五环朝阳区与通州区的交界处，地铁6号线深入其中，因为位置较偏，一度没有大的商业业态扎根。

但龙湖敏锐地捕捉到了轨道交通带动了周边商圈的发展机遇，将长楹天街这座北京东部规模**的商业体，落位于地铁6号线常营站上。2014年，北京龙湖长楹天街开业，单日客流21万人次、销售额4400万元，带活了整个常营地块的消费。自此，作为龙湖在一线城市**天街系项目，长楹天街常年跻身城市客流榜单TOP3。2020年，长楹天街还被北京市文化和旅游局评为北京街区园区类十大网红打卡地。2021年，在由龙湖商业自主原创、年度规模**的营销类IP活动——“66天街欢抢节”中，长楹天街9天内实现客流超111万，销售额超1亿元，会员新增超15.8万。

｜北京长楹天街

再如去年开业的重庆金沙天街，就以5轨合一、地下7层多功能空间的设计，成为了火遍全国的“高铁穿楼”网红打卡点。其开业后，更一举促成了商圈客流实现3倍增长，社消零售总额提升了50%，为城市再造了一个超级商圈，也再一次证明了TOD+天街模式所蕴含的巨大能量。

值得一提的是，龙湖商业焕新的不仅是城市能级，更是周边物业的价值。

再举几个例子：

北京朝阳·长楹天街，2014年开业时，其周边的常楹公元，一手价仅约2.8-3.5万/平（安居客），而如今其二手房则已突破7.9万/㎡（贝壳）。

龙湖滨江天街，2017年开业前，其住宅春江郦城新房价约2.6万元/㎡（搜狐焦点），如今二手房则已达8.1万元/㎡（贝壳）。

这就是一座龙湖天街，一个高品质购物中心，对一个片区的影响。

03、超80万方TOD综合体能为海南带来什么？

从重庆到北京，从北京到海南，龙湖TOD+天街这一超级IP从来都没有脱离过“火爆”二字，也无时无刻不诉说着“天街定城心”的品牌号召力。龙湖TOD以强大的商业运营实力，带动城市升级，崛起了一个个“超级商圈”，打造了一个又一个城市地标！

可以看出，与普通房企相比，龙湖所做的并不仅仅是盖房子盖综合体，更是致力于一座城市的运营，不仅激活了城市活力，更为城市定制了一张张专属名片！

龙湖光年的建设将填补南海大道商圈的空白，未来将成为拉动整个城市地理中心区域的关键项目，进一步提升与周边商圈的有效联动，有力推动商圈的扩容，为周边约36万常驻人口提供更有质量的城市生活体验。 

*重要的是，在TOD模式下，龙湖光年辅以高铁、城市主干道、约22条公交路线（**中）、美兰国际机场等立体交通路网，将串联起整个自贸港，同时汇聚全球客流！未来，龙湖光年项目落成投用，势必会改变整个海南的商业格局，而龙湖光年也无疑将成为自贸港新的商业地标！

不难得出结论，为海南自贸港建设引航赋能，环岛TOD枢纽之上的龙湖光年，才是实至名归的选择。因为这一次，龙湖带给海南的不止是一个商业体，而是一座超80万方的超级城市综合体，更是自贸港下一个财富高地。

04、龙湖光年将打造下一个财富高地

龙湖光年位于海**通中心、商业中心、社会中心，“三心合一”的龙昆南板块。周边交通系统发达，对内连通龙华、美兰与秀英主要区域，对外通达岛内其他城市，接驳海南环岛高铁城西站，2小时覆盖海南14座城市，辐射约947万常驻人口；**约22条公交线路、约5000㎡P+R立体停车场，实现环岛1.5小时交通圈。

龙湖光年周边三公里范围内包含约184 个住宅小区，常驻人口约36万人，覆盖6家省级行政单位、3所国内**学府、5所三甲医院、2大市政公园，是海口乃至整个海南人口密度拔尖、极富消费活力的核芯板块。

作为海南**TOD模式商业综合体项目，龙湖光年研发了“自贸港+枢纽核+综合体”三位一体的价值体系，以超80万方TOD综合体，成为海南自贸港建设引擎。

超80万方TOD综合体，集办公、商业及其它公共建筑与景观环境为一体，包含约22万方华南**天街、约140M甲级写字楼、星级酒店、约600米夜经济示范步行街、SOHO办公集群、空中商铺等全业态，超越历史上高规模、高量级配置，锁定城际高端消费体验,聚力商业财富收益。

 ｜海口龙湖光年意向图

龙湖以“天街”为主品牌布局全国核芯市场，所到之处，城市商业中心皆被重新定义。龙湖光年拥有华南**旗舰商业天街，结合环岛交通枢纽将带来海量客流。

｜昆府天街意向图

固定客流：超4500家合作品牌与商户，340家战略合作品牌，带来固定客流量，稳定投资收益。

消费客流：全业态**享约1.5万高端办公消费、约2.7万精品经营客流、约15-17万购物中心客流。

过往客流：**22条公交线路，约5000㎡“泛候车厅”，未来客流可达到日均超30万人。

丨超45%自持比例 与世界500强一起做房东

龙湖光年**超45%自持商业体量，其中包括约22万方昆府天街、甲级写字楼和星级酒店，实现一定范围内功能、业态、人流**聚集，蝶变海南城市发展格局。抓住机遇，和中国商业运营专家龙湖，一起投资海南未来发展。

对于正在寻找投资机会的创业者来说，龙湖光年不仅意味着一种便利的生活方式，更是引领城市商业发展的全新增长模式，将会对未来海南的商业格局产生深远的影响。随着天街商圈越发成熟，他的资产价值将会愈加可期。而龙湖光年则为更多的投资者提供了这样一个参与海南商圈变革的机会。

当此之际，龙湖光年经营性产品光年大道火热发售！四大核芯价值将缔造海南财富新热点：约6米挑高商铺空间，执掌百变财富商机；设置阔绰外摆区，增加营业面积与人流互动；零成本广告昭示（2楼），有效提高店铺曝光率；90%以上餐饮铺**，共筑24小时全天候开放式消费主场。此外，光年大道与昆府天街客流共享，能够很好的发挥客流叠加、延时、业态互补效应，带来财富向心力，擎动时代价值高地。

龙湖光年

海南**超80万方TOD综合体

自贸港芯资产 扛鼎海南商业封面

抢驻光年财富高地 就在此刻