当下的中国楼市处于怎么样的状况？中国房产地发展经历了怎样的历程？住房和城乡建设部专家、中山大学岭南学院教授廖俊平对65年来中国房地产业每一个阶段的变化与特点进行了阐述。

    中国房地产发展65年历程

    2003年到现在 调控期

    2002年和2003年间，是121号文和18号文的博弈。而接踵而至的是2004年的“8·31大限”：《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》。同年10月，央行9年后**加息。

    2005年3月17日，央行开始实施“调整商业银行自营性个人住房贷款政策”，随后调整住房公积金贷款利率。同年4月30日，“国八条”发布。在新老“国八条”之后，每年出台调控政策。

    2006年5月24日，“国六条”发布。2007年，全国各地“地王”频现，碧桂园为代表的各大房地产商竞相圈地和上市筹资。2008年初开始，美国次贷危机开始影响中国，中国房地产业面临命运转折。

    2008年12月20日，新“国六条”发布：加大政府保障房投资，鼓励普通商品住房消费，鼓励开发商应对市场变化。2009年，房价由低迷到高涨，政策由鼓励到抑制。2009年5月27日，国务院将保障性住房和普通商品住房项目的**资本金比例定为20%，其他房地产开发项目的**资本金比例为30%。

    2010年1月7日，“国十一条”发布。同年3月15日，两会刚结束，北京就出了三块地王。4月17日，“国十条”发布。9月，**各部委先后出台更为严厉的具体调控政策，限贷、限购、限价。

    2011年1月26日，新“国八条”发布。3月，全国人大通过“十二五**”，未来五年将建设3600万套保障性住房。2012年政策基调：稳增长，加强督查，基本没有出台新政策。2013年2月20日，新“国五条”发布。往后，新一届政府并未再提具体调控措施，着眼长效机制。

    1996年到2002年 制度变革型增长期

    1996年，中央经济工作会议提出，要把住宅建设作为国民经济新的经济增长点。1997年下半年，亚洲金融危机。经济增长点提出要“保八”。1998年7月，国务院发出《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，中国房地产业的第二个重要的分水岭。1999年，停止福利分房，房改末班车，房改房上市。2002年，全国城镇人均居住建筑面积达到23.67平方米。

    1991—1995年 大起大落期

    1991年，房地产开发兴起。1992年成为中国房地产业发展的**个分水岭，当时邓小平南方谈话，引发全国房地产热。而在第二年，宏观经济调控，房地产从过热一下到了过冷。

    1979—1990年 复苏期

    1980年4月，邓小平提出“出售公房，调整租金，提倡个人建房买房”的设想。1990年，城镇人均居住建筑面积13.5平方米。

    1949—1978年 休眠期

    1958年开始，土地收归国有，房地产一词消失。直至1978年，全国城镇人均住房建筑面积7.2平方米。