4月29日，由广西日报传媒集团主办的“2013广西（南宁）房地产博览会”（以下简称“房博会”）将在南宁国际会展中心开幕，届时，近百个楼盘将集中在南宁国际会展中心展示自我风采，想买房的市民可以像逛超市一样，比较南宁各个城区的楼盘。

房博会今年已经举办12届，在这12年里，南宁的楼市出现了哪些变化？未来的楼市趋势如何？购房者该从哪些角度去看待南宁未来的楼市呢？

在房博会即将举办之前，针对南宁楼市，记者提出并分析了12个问题，给你提供一些买房参考和方向。

【一问】

　　房博会

　　为何成南宁楼市风向标

从2002年开始每年举办的房博会，一直以来被认为是南宁楼市的风向标，这是为什么呢？我们可以看一下观展的人数和参展的楼盘数据。

统计数据显示，这12年来，每年的房博会平均有20万左右的市民前往房博会观展，以南宁市区约280万人口统计，相当于每100位市民中，每年都有7位市民去参观房博会。

而且，每年的房博会，会吸引南宁90%的房地产商到会参展，成为地产商聚会的胜地。

值得注意的是，每年的房博会，除了参展楼盘和观展市民踊跃之外，在展会上意向买房的金额也逐年增加；而房博会上报出的楼盘价格，也往往对下半年的房价具有一定的参考示范作用。比如说，房博会上，开发商集中优惠促销，说明当年房价有一定的回落余地，如果大部分开发商高价推盘，说明当年南宁楼市供求旺盛，价格回落余地较小。

【二问】

　　未来几年

　　房价还会涨到什么程度

2002年，南宁的房价平均在1500元/左右，12年来，南宁新建商品房均价已经达到了7000多元，涨幅高达360%。而且，自从南宁2011年实施限购措施以来，房价依旧上涨了16%。那么，未来几年，房价还会涨到什么程度呢？

分析认为，从商品供求关系来看，随着可开发的土地越来越少，以及城镇化的步步推进，房价缓缓上涨或是大趋势；只不过，南宁今年推出了楼市限价措施，如果今后也像北京、广州那样实行商品房住宅预售价格网上申报制度，开发企业销售住宅接受国土、房管部门的价格指导，可以预见的是，房价不会再像往年那样大幅上涨，高价住宅楼盘也会有所减少。

【三问】

　　楼市调控

　　还会有怎样的政策

目前，南宁推出了楼市限购、限价措施，目的是抑制投机炒房、平稳房价，让更多刚需一族都能住上新房。那么，未来还会有怎样的调控措施出台呢？

有分析认为，从楼市调控可使用的政策措施来看，该使用的、能使用的，目前基本上都用上了，剩下的就是房产税和提高二套房首付比例等一些具体操作措施了。

值得注意的是，对改善型购房者来说，提高二套房首付比例**杀伤力，但考虑到南宁当前的经济环境不可能和北京、广州等一线城市相比，推出这个措施会比较谨慎，考验管理层的智慧。而房产税问题，目前上海和重庆试行房产税，但对房价的影响并不明显，只是对楼市成交的户型面积有影响；比如，重庆对超过一定面积的房子征收房产税，这导致超过规定面积的房子供应和成交都较少，而对大众需求的普通面积的房子影响不大。

【四问】

　　扩大保障房规模

　　对楼市影响几何

这几年来，南宁不断扩大保障房和廉租房的供应，满足了不少低收入阶层的住房需求。不过，值得注意的是，保障房和廉租房供应的增加，对楼市的影响并不像你预期的那样大。

这就好比，南宁楼市有两条平行的河流，一条是保障房和廉租房，一条是商品房，两者的流向不会交叉，各行其道。从目前的情况来看，商品房的供应量无疑比保障房和廉租房的供应量要大得多，而且，两者的主导因素不一样，保障房的供应量主导权在政府手里，是看得见的手；而商品房的供应在市场手上，是看不见的手。

【五问】

　　地铁将陆续开通

　　是否可以沿路买房

未来几年，南宁将陆续开通地铁1号线和2号线，对于置业的市民来说，能否在地铁沿线买房居住呢？

首先，我们得明白，开发商在地铁沿线推出新楼盘，其预期和购房者是一样的，营销的出发点也是沿路买房；从目前地铁1号线和2号线沿路的楼盘来看，其价格基本上都已经体现这一预期，有的楼盘价格从2010年以来基本没什么变化，卖的就是沿路楼盘升值和上下班方便等预期。

从这一层面来看，市民如果要想在地铁沿线置业，必须接受相对较高的房价。

【六问】

　　城市区域不断扩大

　　该往哪个方向置业

随着交通设施的扩建，南宁的城市区域将不断扩大，市民可以考虑往哪个方向置业呢？

从目前楼盘的分布来看，南宁市青秀区固然是楼盘的集中地带，但价格相对较高；其次是西乡塘区，价格相比青秀区的楼盘价格要低一些。值得注意的是，从每月的楼市成交来看，青秀区和西乡塘区的楼市成交是比较活跃的，说明当前市民置业的大致方向。

值得注意的是，南宁楼市大概走出了“兴宁区-青秀区-江南区-西乡塘区”这样的格局轮回，这和南宁的城市布局很吻合。比如当年的埌东还是一片菜地，但随着城市开发的加快，现在埌东已经成为新的商业中心和高端住宅区域。

所以说，房子不分贵贱，关键看你能否跟上时代。

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【七问】

　　城市中心新楼越来越少

　　城区中心二手房是否还有市场

目前南宁的新楼盘主要往西乡塘区、青秀区等外围方向延伸，城市中心的新楼盘也越来越少；不过，城市中心的二手房因为具有学校、医院、生活便利等优势，成交比较活跃，在这种情况下，买房者是否要赶搭这一班车呢？

从实际情况来看，城市中心的房子大都是在2004年前后推出的，比如2004年的房博会期间，一些市中心的房子成交非常活跃。然而，当前南宁楼市的热点已经不在市区，而是转向外围。这对有小孩读书需求的市民来说，城市中心的二手房只能是**选择，这就导致城市中心区域的二手房买卖活跃；但对于暂时没有小孩读书需求的市民来说，外围的楼盘因为户型、社区环境等因素，更能吸引这些潜在买房人。

【八问】

　　大盘小盘扎堆

　　选大社区还是小社区

剔除价格因素，大社区和小社区的后续区别在于物业管理，从目前我们观察到的情况来看，大社区的物业管理相对比较完善，而中低端小社区，物业管理相对不如大社区，但高端的小社区物业管理也是比较理想的。

所以说，不同的需求决定不同的市场，大社区因为住户多，物业管理就算薄利多销也能较好运转；而高端的小社区，虽然住户不多，但要求的质量较高，这也决定这里小区物业管理方面比较完善。对于购房者来说，物业因素或许不是决定性因素，但也是必须参考的环节。

【九问】

　　房价涨涨跌跌

　　何时是买房机会

世界上没有只涨不跌的东西，房价也一样，一年下来，房价很少会一路往上冲，其间更多的是停停歇歇再启程。

从南宁历年来房价的走势来看，总体上虽然是上涨的，但在6月、7月和8月，房价相对处在一年当中的较低价位。对于想买房的市民来说，在选中自己心仪的楼盘后，要想买得比别人便宜一些，不放多参考一些房价的运行规律，在楼市成交相对低迷的时候再出手。

【十问】

　　商业地产的发展前景如何

房子除了用来居住外，也有部分市民想用来投资升值，但从目前的调控措施来看，想通过炒住宅升值已经不现实，因为买卖二手房要征收20%的差额所得税；而且，从成本来说，市民买一套房，再想把这套房卖出去获利，至少需要这套房子的价格上涨10%以上，如果再加上20%的差额所得税，意味着你要想通过买卖住宅获利，至少需要这套房子价格上涨30%以上。想想你就明白，房价要想在3年内上涨30%，可能性有多大呢？

但商业地产不一样，一个城市要想繁荣，商业活动必不可少，随着未来商业活动的活跃，商业地产的灵活性或会一一体现。所以，有闲钱的市民，要想投资的话，与其考虑住宅，不妨把目光投向商业地产。

【十一问】

　　房企竞争越来越激烈

　　谁是江湖老大

南宁的地盘虽然不是很大，但却引来了众多国内知名房地产企业的进驻，目前的南宁楼市可以用诸侯争霸来形容，大家各自分享蛋糕，那么，谁是南宁楼市的老大呢？

其实，房子不分贵贱，英雄不问出处。从目前的情况来看，国内知名房企开发的小区，并非就是南宁热门社区。这是因为，不同的房企有不同的定位，有的房企专门开发高档小区，以质量取胜；有的房企专门走群众路线，开发大型社区，以量取胜。比如有人喜欢住大社区，有人喜欢住小社区，不同的需求造就不同的房企老大。比如说大社区，很多市民**印象可能联想到荣和集团不断推出的小区。

【十二问】

　　南宁土地价格越来越高

　　单位住房会否跟着涨价

从2002年以来，南宁的土地价格也水涨船高，很多单位的集资房价格也跟着上涨，比如某单位2004年的集资房每平方米仅为2000元左右；但到了2007年，单位二套房时，价格已经变成了4000元/平方米。

所以说，房价*核心的问题是低价，不管是保障房还是商品房，或者单位集资房、房改房等，只要是建在地面上的房子，其价格必然随行就市。当然，目前暂时没有统计数据说明当前南宁各单位的房改房平均价格是多少，这就难以对比不同的单位房改房价格是高还是低。

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