商业型物业“火起来”，**是当前房地产市场的一大亮点。

随着多家房企2012年业绩陆续公布，各开发商今年的目标和计划也浮出水面。尽管部分地产商选择了相对保守的销售目标，但大多数地产商却跃跃欲试，尤其是品牌开发商已不再局限于做住宅地产，商用地产正在成为他们全面主攻的领域。

商业地产发力已势不可挡

一份来自相关机构的报告显示，2012年，行业集中与分化的趋势已经开始加剧。中国房地产研究会、中国房地产业协会、中国房地产测评中心三家单位联合发布的“中国房地产开发企业500强测评报告”显示，2012年，行业前10强房地产开发销售总额达7973.66亿元，占500强销售总额32%，占比较2011年提高4个百分点。而从房企销售集中度来看，前10强房地产企业市场占有率从2009年的8.57%提高到2012年的12.37%，创近年来**点。

从行业集中与分化的角度来看，“国五条”对地产商的影响还是十分明显，在这样的大背景之下，地产企业更加看中产品结构的调整。销售型的商业地产正成为开发企业今年力推的主力产品。

2012年，在热点住宅市场普遍受限的情况下，许多企业将目光转向了商业市场。除了传统的万达、百盛、万象城等专业商业综合体，许多原先专注住宅的品牌开发商也全面启动了商业地产项目。荣和天街作为社区配套首先服务于旗下社区的大量居民；其次辐射项目周边形成区域商业中心。此外，保利、龙光、万昌、江宇等企业也相继推出大型社区商业，保利城中央商城、普罗旺斯风情商业街、万昌邕江明珠商业广场，无论是在规模上还是地理位置上都具有相当的优势。而这些注重商业地产的开发商也从侧面印证了目前南宁住宅市场的关注点不仅仅在住宅本身，还比以往更注重社区附加价值和物业配套的完善。

商业配套对城市生活有多重要？

近几年来，政府多次针对住宅市场进行调控，亦为住宅楼市的发展带来更多难以预测的变数。而商用物业的投资需要买家考虑到更多更复杂的要素，诸如商圈规模、商业氛围、政府**以及投资**等。因此，“地段+稀缺性+实力企业”的商业投资法则显得尤其重要，从这个角度出发，老城、市区的土地稀缺性突出，新商圈的商业可塑性强，使这些板块的商用物业前景都被看好。

结合目前南宁市较成功的综合体项目配套特点，如朝阳万达、航洋国际、万象城等知名综合体。显而易见，拥有影院、超市、餐厅、购物、休闲娱乐等多重业态的一站式配套商业体，才能成为人气聚集的商业中心。单靠不成体系的零散商户、一个超市或是一个美食城，无法撑起一个现代化的商业中心。

以南宁的华润·万象城为例，万象城是凤岭新商圈商业中心崛起的典型，引入了多元化消费类型的品牌商家，大多为国际知名品牌，并以品牌影响力提升了整个综合体、整个片区，乃至整个城市的高度，使得本来商业氛围并不成熟的凤岭地区迅速聚集人气。对于消费者来说，是接触世界潮流的窗口，是提升品味的方式。对于一个城区来说，提升城区形象，定义城区商业格局。对于一个城市来说，使得城市越来越与国际接轨，紧跟国际潮流，成为真正意义上的国际城市。

现代商铺应该具备什么特质？

以住宅的眼光来看商业，必然出现一些误导，商业地产的运营需要更加专业的眼光，需要全局的考虑，需要更成熟的运营手段，需要更加可靠的资金支撑。华润·万象城在商业氛围并不浓厚的凤岭狂揽人气，青秀万达广场在目前并不繁华的东葛路延长线开盘，销售火爆，金街项目的商铺遭遇热抢。二者并不是南宁传统商业地段和老城区，为什么能形成新的商业中心和火爆的销售？根本在于这类专业商业综合体在**、招商方面已经胜出。

有的市民要着急了，“凤岭是南宁高端住宅、商业的示范区，其他片区不能落后呀！”其实，商业地产迎来快速增长，不仅仅体现在供应量的增加，这些实力企业投入到商业地产的开发，推动着城市、片区的发展和提升。比如老城区兴宁区，荣和、保利、江宇、瀚林、盛天……等地产大鳄落户于此，新项目为旧城改造提供了新的尝试和成功经验。城北片区此前一直没有真正意义上的综合体，但正在建设中的江宇世纪广场以18万平方米的体量，成为城北商业*值得期待的“领头羊”，这是一个以国际化的招商理念来经营的综合体项目。可以说，未来地位之于城北，不亚于万象城之凤岭。

什么商铺卖得好？这不仅是购房者想问的，更是开发商常常扪心自问的问题。在商业地产冲击下的南宁楼市，不再依靠传统意义上的地段、人流等因素去发展，而是紧跟综合体整体**运营，由综合体产生的商业中心辐射、影响周边环境，依靠品质化、国际化品牌带来的中高端消费人群，一步步提升商业价值，进而发展成为真正的商业中心。

换言之，将在老城区崛起的商业项目，必将一改落后面貌，或引进先进的经营理念，辅以现代化的商业管理模式，并配套多重业态设计，才能在日新月异的楼市竞争中脱颖而出。如充分考虑消费者购物的人性化需求，恒温恒湿、考虑人流动线等因素，设计室内步行街；在建筑设计过程中就考虑业态的建筑需求等等，给未来的业主、租户提供**化的使用便利。

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