在4月底**先后出台调控政策后，南宁楼市有所降温。虽然目前一些楼盘的价格没有明显下降，但部分楼盘开始通过促销打折吸引购房者。这些景象，与2008年楼市趋冷时有所相似。反思当年情景，可给我们启发。

　　1、楼盘蓄客蓄人气

　　关键词：开盘

　　2008年情景：楼盘开盘少

　　2010年情景：延期开盘

　　“2008年的南宁楼市，经过2007年年底的趋冷行情后，到二三月份基本进入低迷状况。那时楼盘极少开盘，连市场活动也不少，如今的市场和当年十分相似。”广西某房地产代理销售公司副经理田先生说。

　　据介绍，今年4月上旬，南宁就有多个楼盘宣称将在“五一”期间或5月开盘。4月中下旬，**先后出台调控政策，力度十分之大，令不少购房者选择观望，期待楼盘降价后再出手购买。新政出台一个月来，南宁极少有楼盘开盘，原先称在5月开盘的楼盘，如今大多延期开盘，而有的楼盘，则有意放慢开发节奏，待看清市场行情后再开盘销售。在2008年春节前后，虽然销售时点到来，但见楼市趋冷，也极少有楼盘开盘。

　　记者统计发现，5月1日至5月16日，南宁仅有两个楼盘开盘，下半月也极少有楼盘开盘，而在2月和3月，每月开盘的楼盘均有八九个。楼盘开盘少，但开展预约活动却不少。4月中旬以来，开展预约活动的楼盘有10个左右，各开发商都在各施招数，吸引更多的人气。用行业术语来说，这是楼盘不断蓄客再蓄客，拉大市场供与求的比例。

　　近期，有个别楼盘开盘取得不俗的销售业绩。业内人士评价，除了该楼盘开发商有一定实力外，与楼盘大力开展预约活动有较大关系。比如，楼盘预约了1000名购买者却只销售200套房子，那么很容易达到“日光盘”效应。正因如此，在楼市调控的背景下，各楼盘都是先不开盘，尽力预约更多的购房者，当预约人数达到一定的数量后再开盘。

　　楼市调控政策出台后，南宁一些房产中介交易量下降。“瘦死的骆驼比马大”，部分大型房产中介尚能勉强维持经营，而部分小型中介就举步维艰了。业内人士介绍，如果行情再持续3个月，不少小型中介将会关门退出市场。

　　江南一楼盘，近日打出4330~5280元/平方米的价格区间，明确的售价吸引不少购房者前往预约。但南宁大多数楼盘在预约活动时却没有公布价格，销售人员只给出一个模棱两可的售价。知情者介绍，这是楼盘一种试探购房者心理价位的做法。如果销售人员说价格可能在6000元/平方米左右，购房者仍预约购买，说明这个价位他们能承受，相反，如果这个价位预约的人少，楼盘开盘时就会相应降低售价。

　　点评：在2008年1月至5月，购房者与开发商的僵持阶段持续了四五个月。在此期间，楼盘并没有明显降价。一些业内人士认为，由于部分开发商在去年销售中资金回笼多，可能今年的僵持阶段要比前年长。

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　　2、加大投入提高性价比

　　关键词：性价比

　　2008年情景：楼盘追加投资，提升品质

　　2010年情景：加大投入不降房价

　　青秀山附近一楼盘，售价超过1万元/平方米。近日，购房者朱先生想在该楼盘购房，了解到售价并没有在调控政策出台后下降，这令他有点失望。不过，楼盘销售人员称，开发商加大园林景观投入，购房者以同样的价钱买房，所买房子的品质提升了。

　　该楼盘有关人士介绍，他们以“七星级品质”打造楼盘景观。在石材方面，选用了枫丹绿、印度红、黄金麻等进口石材。种植的植物是八月桂、加拿利海枣、华盛顿葵等名贵品种。其中，在八月桂树种选择上，挑选的是100年以上树龄的树种，加拿利海枣也选择价格较高的成品树种，冠幅达3米。园林按1000元/平方米打造，这样的投入在南宁楼市并不多见。

　　位于城北的一楼盘，也加大投入提高房子性价比。该楼盘营销负责人告诉记者，他们楼盘的售价与4月初相比并没有下降，反而略有上升。据介绍，他们改变了房子外立面用漆以及各栋楼宇大堂装修方案，**一项，开发商就多投入400多万元，此外，还打算引进智能家居使用系统，增强居住舒适度，方便业主出入。“可以说，现在的房子品质比前几个月上了一个台阶”。

　　在2008年，南宁不少楼盘也曾采取这种加大资金投入、提升性价比的做法吸引购房者。开发商认为，他们加大投入后，购房者得到的实惠并不少，一样有助于开展销售。在2008年10月，一楼盘就投入千万资金，并主动降低容积率，提升楼盘的品质。

　　点评：宁愿加大投入也不降价卖房，这在一些购房者眼里是“开发商死扛房价”。开发商之所以这样做，主要是基于购房者买涨不买跌的考虑。时下，南宁一些楼盘的性价比得到了提升，这起码是开发商积极态度的一个表现。

　　3、通过“转让指标房”变相降价

　　关键词：内部房

　　2008年情景：价格实惠的各种员工房、内部房在楼市出现

　　2010年情景：“指标房”重现江湖

　　员工房、内部指标房一般要比市场价低10%左右，有的甚至优惠幅度更大。2008年，出让楼盘员工房、内部指标房的信息在楼市四处散发。无独有偶，今年这些员工房、内部指标房的转让信息又开始在南宁楼市出现了。

　　南宁市民何先生想购买房子结婚，见一手房价格太贵，他打算购买二手房。但是，他发现看中的二手房价格还是达不到期望值，见他有意购买房子，二手房中介人员告诉他，有凤岭一楼盘的员工房指标转让，指标转让费3万元，房子面积110平方米，价格比周边楼盘便宜近800元/平方米。“指标转让费相当于100元/平方米，算下来房子还是便宜了近500元/平方米。”中介人员称，这是楼盘工作人员委托他们出让的。担心受到欺诈，何先生不敢购买这套指标房。

　　近日，江南一楼盘出让内部员工房的信息，也受到业界的关注。该楼盘的内部员工房售价，比周边楼盘便宜了千元左右/平方米。一些购房者猜测，可能是该楼盘开发商资金紧张，所以放出内部员工房进行销售，以回笼部分资金。

　　南宁某房地产公司策划部经理方小姐告诉记者，楼盘“转让指标房”是一种营销手段。一些楼盘因为种种原因不降价销售，却又想在销售上取得突破，就运用这种方式变相降价。一般情况下，楼盘拿几十套房，以员工房、内部指标房等名义放到市场，每放一批房源，就小幅提高售价，逐步把楼盘的售价拉起来。如此一来，到楼盘真正开盘时，有大批房子已经售出了，这又给后来的购房者造成房子紧俏的错觉。

　　此外，销售内部房的楼盘大多是未取得预售证的，他们通过和购房者签订内部协议来约定价格及付款方式。楼盘未开盘就有资金回笼，这有助于开发商支撑到楼市回暖，再放大批房源正式销售。

　　点评：购买内部指标房潜藏较大市场风险，购房者要谨慎。此前，在外地出现过一些楼盘看到市场回转，违约把内部指标房收回或提高价格的现象，导致购房者吃亏。购房者**还是通过正式渠道购买房子。

　　4、心存侥幸捂盘惜售

　　关键词：捂盘

　　2008年情景：一些楼盘改成精装修房、现房（准现房）销售

　　2010年情景：延长工期边做边等

　　记者在采访中发现，南宁不少开发商都有一个心理，那就是认为房子迟早还会涨价。正因如此，见现在市场陷入低谷，一些开发商干脆暂时不卖房，想等下一轮行情来临时，再把房子卖个好价钱。

　　青秀区一位开发商告诉记者，我国的城市化建设进程，势必会形成城市人口的剧增，这将给房地产行业带来较大市场机遇，而且土地资源有限，从长远看房子还是会升值的。所以，他认为开发商只要资金雄厚，就不怕等不来好行情。

　　记者查询发现，2008年南宁一些楼盘一直开发到现房、准现房才开始销售。由于房子不是期房，售价较为坚挺，比周边楼盘高。这些楼盘的开发商，实力较为雄厚，从买地到销售的一两年时间里一直是“埋头苦干”，而不像有些楼盘急着销售回笼资金。

　　目前，南宁尚没有哪个楼盘明确表示要开发到现房才卖，但有些开发商已经在打算，把房子改成精装修再出售。房子改成精装修，一来工期延长有捂盘“功效”，二来可以提高楼盘的售价，不让楼盘的价格下降。南宁涌现精装修楼盘*多是2008年，有楼盘甚至以2000多元/平方米的标准装修房子。由于房价高买的人少，楼盘变相捂到2009年，结果在上涨行情中卖出了好价钱。

　　“楼市行情好时，开发商是不会开发精装修房、现房的。道理很简单，毛坯房、期房能卖好价钱，谁还会花这个心机？商人追求的是利润**化，房子能卖一万元/平方米，就绝不会卖9900元/平方米。”业内人士苏先生介绍，有的开发商认为，楼市已经调控多年，目前仍然价格高企，他们希望这轮调控过后，楼市能恢复上涨。所以，他们选择延长工期“边做边等”。

　　点评：捂盘惜售是造成房价上涨的一个因素，但由于监管及法规建设存在空白，对捂盘行为难以界定。此轮楼市调控被称为“史上*严厉调控”，开发商应当端正认识，不要心存侥幸，尽快销售房子，以争取市场主动权。